Invertir en propiedades Miami

Sol, playa y ladrillos. El mercado inmobiliario de Miami presenta un gran número de opciones. Foto: Bloomberg.

Como Invertir en propiedades en Miami y no morir en el intento

Las liquidaciones han quedado sólo para los shoppings. Tras casi tres años de apreciación de valor, no es nada fácil encontrar gangas en el mercado inmobiliario del Sur de la Florida. Aunque las oportunidades siempre existan. 

De acuerdo al Miami Association of Realtors, asociación que nuclea a 31.000 agentes inmobiliarios, en enero de 2014la cantidad de casas vendidas subió un 9,8 por ciento frente a enero de 2013; mientras en condominios la suba fue del 12,9 por ciento, pasando de 1.124 ventas a 1.269 en enero de este año. 

Esto es apenas una muestra de lo que viene sucediendo en los últimos años. Según esta asociación, hace 26 meses que los precios vienen en ascenso paralas casas, y 31 meses para los condominios. 

Mientras el mercado de real state de Miami continua fortaleciéndose, el inventario también está subiendo. Empieza a existir mayor balance entre compradores y vendedores. El precio medio de la venta de condominios pasó en el ultimo año de 155.000 a 186.000 dólares. El precio promediode ventapasó de 290.378 a 361.000 dólares en el mismo período. 

“Los precios seguirán manteniendo una tendencia al alza en 2014 aunque la gran cantidad de proyectos comprometidos (pre-construcción) constituye un empujón en el lado de la oferta que debe atenuar el crecimiento de los precios. Puede ser un año muy interesante para invertir dadas las favorables perspectivas del mercado”, explica FelixLopez, presidente de Saggio Realty. 

Algo volvió a la normalidad en las calles de Miami. Son las grúas y los ruidos de los motores trabajando, mostrando gigantografías de lujosos rascacielos, o comunidades modernas con jardines, viviendas y comercios. Una pujanza que desde 2009 y por un par de años, había desaparecido por completo. 

El inventario de condominios a la venta creció un 20,1 por ciento en el último año. De  2.790 unidades a vender en enero de 2013, pasó a 3.352 doce meses después.  Esto es gracias a los miles de condominios en preconstrucción que se están volcando al mercado, sumado a que los precios ya han llegado a un nivel más que suficiente para que los propietarios vean que se ha recuperado su valor y consideren que es buen momento para vender.

"El precio medio de la venta de condominios pasó en el último año de 155.000 a 186.000 dólares.

“Estamos viendo un mercado muy sólido debido a que más del 50 por ciento de las compras se hacen en efectivo y esto elimina mucho el riesgo de que el mercado pueda caer en un futuro, a diferencia de los tiempos pre-crisis donde la gran mayoría de las compras se hacían con financiamiento”, asegura Lopez. 

Una visión similar arroja Carlos Rosso, Presidente de la División de Condominios de Related Group. “Tras la crisis, no sólo cambió el mercado sino también la forma de invertir y la percepción. Los compradores son más sólidos”, afirma. 

El desarrollador está vendiendo cada vez  más departamentos en preconstrucción o “de pozo”. En esta nueva etapa del mercado inmobiliario, hay más cash y depósitos. “Algo interesante que está pasando es que, aunque estamos construyendo a paso más lento que antes, si antes se vendía un departamento con un 20 por ciento de depósito, ahora se hace hasta con un 80 por ciento de la unidad paga antes de que terminemos el edificio”, ejemplifica. 

El mercado inmobiliario está creciendo a paso firme y con futuro promisorio. Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos. Desde la construcción en general, a la instalación de buenos restaurantes, hoteles y el crecimiento de la oferta cultural. Por ejemplo, con la llegada de Art Basel y la inauguración del museo Perez Art Museum, hay un antes y un después. “Miami ha madurado mucho como ciudad y se ha ido sofisticando”, resume Rosso, y agrega que “el valor por m2 ronda los U$S 4.000/ 4.500, dependiendo de la zona. Es así una ciudad barata en comparación a otras ciudades como Sao Pablo o Bs As, o mismo dentro de EEUU como Nueva York o Chicago”. 

Hacia arriba. Los precios de los condominios fueron remarcados en el último tiempo. Foto: Archivo Apertura. 

Desde Fortune International, su fundador Edgardo De Fortuna cuenta que las ventas de pre-construcción están dominando el mercado. El comprador tiende a ir por el producto más nuevo, el  más tecnológico y creativo. 

“La demanda de Miami viene de todas partes del mundo, incluyendo de Estados Unidos, que es de nuevo, muy fuerte. Los precios están ahora por encima de los que teníamos antes de la crisis, en la mayoría de los mercados Sub Miami (Beach, Aventura, Doral). En Fortune tenemos una gran variedad de este tipo de proyectos como Nine Mary Brickell, SLS, 1 Hotel &Residences y Jade Signature” dice De Fortuna. 

Fijar un valor por metro cuadrado es una tarea difícil. Mientras TheRelated está ofreciendo en el mercado edificios como BrickellHeights, o Paraíso Bay con vistas panorámicas a Biscayne Bay (aquí adquirieron su piso celebridades como Manu Ginobili o David Guetta), con un costo de 5.000 dólares el metro, Fortune International ofrece Jade Signature sobre la arena de SunnyIsles, con valores de 14.000 dólares el metro y más aún, lo que disparapor el cielo cualquier promedio posible. 

Lo mismo sucede en edificios ya construidos. En BalHarbour, complejos como St Regis tienen unidades de U$S15.000 el metro cuadrado, CanyonRanch en Miami Beach a U$S 10.000; o Akoya en U$S 7.000.“Tomar un precio promedio puede resultar arbitrario. Depende la ubicación, en el caso de estar sobre la playa si da al frente o al mar, si permite o no la renta temporaria, o en qué estado está el edificio”, afirma Marlis Smith, realtor que trabaja en la venta de usados y preconstrucción con una importante cartera de clientes argentinos. Y muestra unidades listadas en edificios estándar sobre la playa a U$S 3.000 el metro,  como BurleighHouse o el Seacost de aproximadamente 100 metros cuadrados y vistas al frente o parciales al mar. “También se pueden conseguir unidades más económicas alejadas del mar, aun con vistas a canales o a la bahía”, apunta. 

Para Smith, las zonas más convenientes a comprar están al norte de SunnyIsles. “Hallandale y Hollywood tienen unidades sobre la playa, a valores más bajos que SunnyIsles. Es una zona que está renovándose y donde se están construyendo grandes complejos como Margaritaville y Costa Hollywood”, señala.

"Desde la crisis del 2009 al día de hoy, Miami ha repuntado y su desarrollo se ve en todos los ámbitos.

ElíasPerchik, CEO de Remates Miami asegura que los valores de las propiedades especialmente sobre la playa, ya han superado  y por mucho margen, los precios anteriores a  la crisis. “Ya es escasa la tierra en primera línea y ese es el principal atributo de la suba.Antes de la crisis uno podía comprar departamentos de primera categoría a estrenar por 11 mil dólares el metro, luego en la crisis ese mismo producto estuvo en 5000 y ahora solicitan desde 14000.Indudablemente que la preconstrucción nos trae un inmueble con un concepto innovador pero que no siempre es el mejor negocio, hoy día hay 25 mil unidades que se están preparando para salir al mercado”, explica. Para Perchik, hay muchas más posibilidades de hacer negocios en unidades usadas, y enumera zonas con potencial como Bay Harbour, oSingerIsland (Palm Beach). 

Jorge Arvelo, presidente de Arvelo Accouting& Consulting Group,aconseja a sus clientes extranjeros que adquieren propiedades en Estados Unidos, que antes de comprar tengan en cuenta ciertos gastos potenciales como gravamen a la propiedad (indica que el Gobierno le pone una cláusula en el Registro de la Propiedad en donde tiene impuestos atrasados); impuestos sobre el bien (varían por zona y por el tipo de estructura); impuestos del condado o ciudad en donde se encuentra la propiedad; y averigüen si el dueño anterior tiene deuda en sus cuotas de mantenimiento, ya que hay que pagar la deuda completa al hacer la transacción. 

“Existen varias figuras jurídicasa considerar y depende de muchas variables.  Nosotros siempre preguntamos el propósito, quienes están involucrados (si son familia, amigos, etc.) si piensan vender, rentar, vivirla o solo parainversión futura.  En adición es importante aclarar si desean que la entidad a crear pague sus propios compromisos contributivos al gobierno o si los dueños van a ser los responsables.  Las respuestas a estas preguntas determinan la entidad que se debe crear para comprar un departamento. Las LLC (LimitedLiability Corporation, por sus siglas en ingles)son muy populares por ser simples en su creación y no son costosas, pero hay que considerar que los miembros de la entidad están obligados a declarar impuestos.  Es aquí cuando puede cambiar una decisión de crear una LLC o una corporación regular”, asegura Arvelo. 

Según comenta, a veces le pasa que evalúa cada caso individualmente y se enfrenta al hecho de que los clientes vienen con una información que otro inversionista les proveyó, pero no necesariamente les aplica ya que cada caso es distinto. 

Según la figura jurídica con la que se compre, los impuestos que se pagarán después al generar una renta o una ganancia en la venta. 

“Si renta, ganó dinero y creó una LLC, va a tomarse en consideración el porcentaje de impuestos del individuo, el cual varía si es casado, soltero, con dependientes, etc.  Me podría arriesgar a decir que va a ser menor de un 12 por ciento a menos que el ingreso recibido sea material, lo cual puede subir su porcentaje.  Ahora bien, si crea una corporación se va a pagar entre un 33 a un 35 por ciento de la ganancia (deduciendo gastos) pero los dueños no pagan contribuciones”, explica. 

En relación a la venta, nuevamente  hay diferencias cuando es una empresa la que vende o es una persona natural.  “Normalmente las empresas son entidades con base en Estados Unidos y por tal motivo su retención es menor o ninguna. Pero cuando es un extranjero no residente las instituciones financieras retienen una buena cantidad, la cual es cercana al 20 por ciento”, cuenta Arvelo. 

La ciudad de Miami ocupa el segundo puesto de ventas inmuebles en los Estados Unidos y posee el tercer lugar como el Dowtown más poblado del país. Los principales inversionistas extranjeros hoy provienen de Brasil, Venezuela y Argentina. Fueron los “latinoamericanos ricos”, como les dicen, quienes ayudaron a resucitar rápidamente el mercado.Y Miami volvió a ser pujante y poderosa como era. O más aún. 

Opciones en preconstrucción 

Brickell Heights: Un condominio ubicado en Brickell, compuesto por dos torres diseñadas por David Rockwell, con más de 690 unidades residenciales,con espacios de oficinas, restaurants galardonados, espacios de recreación para grandes y niños y espacios de arte. Aún quedan por venderse algunas unidades en la primera torre. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2. 

Paraiso Bay: Dos torres, 55 pisos y 345 residencias de entre 1 y 4 dormitorios, todos con vistas panorámicas a Biscayne Bay. Diseñado por la galardonada firma de arquitectos Arquitectonica.Entre las amenities se incluyen piscinas, cabañas, gimnasio, spa, jacuzzi, un salón de fiesta, cine privado, canchas de tenis y servicios de valet parking y seguridad. Su costo ronda los U$S 5.000 el m2. 

Hyde Beach:  Es undepartamentosobre la playaquepuedealquilarsepordía. Cuando va el propietario tiene todos los servicios y comodidades del resort (conserjería, housekeeping, roomservice...etc) Y luego, la administración se ocupa de su renta y mantenimiento.Su costo ronda los U$S 6.000 el m2. 

Nine at Mary Brickell: Torres residenciales, 30 unidades disponibles por piso y serán vendidas en formato de una, dos o tres habitaciones, con un tamaño de 70 a 195 metros cuadrados. Valor del m2: U$S4.500 

Jade Signature: En SunnyIsles, cuenta con el diseño del estudio Herzog& de Meuron Vistas al mar, amplias terrazas. Acceso al resort, jacuzzi, piscinas.  Jade Signature ofrece instalaciones lujosas para todas las edades. El spa y la terraza de agua ofrecen instalaciones únicas incluso para un spa tradicional, como un baño turco, estimulantes duchas tropicales, camillas para masajes frente al mar y una plataforma de yoga rodeado de un jardín Zen. Valor del m2: U$S 13.000. 

- Que hay que saber:

El comprador no paga comisión de inmobiliaria. Esto sólo se le cobra al vendedor, y es del 6 por ciento.

La escritura, llamada closing, tiene gastos que rondan entre el 1 y 2 por ciento del valor de la transacción.

Cuando la propiedad se alquila, el dueño sigue siendo el responsable de pagar las expensas.

Toda propiedad tiene un impuesto inmobiliario, que ronda aproximadamente el 2 por ciento del valor fiscal (que a veces es menor que el valor real).

Tomado de : apertura.com

Pasos para vender Inmueble

Pasos recomendados  por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela  para vender un Inmueble: 1.- Estime apropiadamente el costo del esfuerzo que Ud. habrá de iniciar. Por ello nos referimos a que si Ud. trabaja o puede trabajar en su campo de experiencia, el costo relacionado con el tiempo que piensa invertir en el proceso de la venta de un inmueble, el costo de las publicaciones, etc, debe ser tomado en cuenta a la hora de estimar su verdadera ganancia.  2.- Determine el valor del mismo en función de los factores de mercado, de reposición y renta. Analice cuidadosamente la ubicación del inmueble y compárela con otros en la zona que también se están vendiendo para obtener las ventajas comparativas y competitivas del inmueble que Ud. desea ubicar. 3.- Estudie la velocidad de venta en la zona a través de las operaciones llegadas a término registradas en la Oficina de Registro Subalterno correspondiente. Ello le dará un indicativo de en cuanto tiempo, en promedio deberá materializarse la operación y si los inmuebles de la zona tienen alta o baja demanda.  4.- Realice una inspección cuidadosa del inmueble para determinar qué tipo de reparaciones y remodelaciones deberá hacer y cuál es el costo estimado de las mismas para que el inmueble sea considerado el más atractivo de los que se están vendiendo en la zona.  5.- Abra un expediente completo donde deberá tener toda la documentación e información del inmueble:  a.- Su(s) propietario(s) y la operación que desa realizar a fin de garantizar el saneamiento de la Ley.  b.- Documento de Propiedad  c.- Certificación de Gravámenes  d.- Tradición Legal de la propiedad del inmueble  e.- Solvencias y recibos de serviciospúblicos f.- Plano del Inmueble distribución, ambientes, etc.  g.- Plano de Ubicacion.  h.- Si es propiedad horizontal, necesitará adicionalmente el documento de condominio, solvencia del mismo y recibos cancelados en original  i.- Fotocopia de la cédula del propietario, estado del mantenimiento del inmueble en particular y del condominio en general, amenidades del condominio, puestos de estacionamiento, maletero, etc.  6.- Cuando comience a recibir llamadas, tenga en cuenta que muchas serán de curiosos o amigos de lo ajeno, investíguelos y fíltrelos antes de darles acceso a su inmueble.  7.- Una vez que inicie el recorrido por el inmueble, siga la secuencia lógica dependiendo si el visitante es hombre o mujer. Estudie la presentación del inmueble con anterioridad, destaque las ventajas competitivas y comparativas del inmueble. No discuta con el cliente si este hace comentarios desagradables relacionados con el estado de mantenimiento o decoración del inmueble, recuerde que su intención es vender su inmueble, no sus gustos. Aplique las técnicas de negociación y argumentación.  8.- Cuando ya tiene un cliente y comienza el proceso de negociación definitivo, tenga cuidado de plasmar todo en el papel, no deje cabos sueltos. Precise fechas y montos sin que haya lugar a dudas. Cuando vaya a la opción de compra, consulte su abogado de confianza para que le redacte dicho documento. Lo mismo vale cuando se vaya a redactar el documento definitivo de compra-venta. Verifique que el cheque esté bien emitido antes de firmar el documento final.

Emigración, vacíos vecinales

Santiago José Da Silva dice que son pocas las pertenencias que lo atan a Venezuela. Se lamenta y relata que la decisión ya está tomada: se va a vivir a Europa en agosto próximo. Sus dos hijos ya vendieron sus propiedades en Baruta y él está a medio camino del proceso de negociación de su apartamento en la urbanización Los Naranjos, en El Hatillo.

"Llegué a este país con mi padre y mis hermanos. Agradezco a Venezuela todo el afecto que recibí pero me voy buscando seguridad", afirma afligido.

Relatos como el de Da Silva se han vuelto frecuentes en una ciudad que padece de la inseguridad, el desabastecimiento de productos y la falta de servicios públicos .

La movilización de ciudadanos dentro o fuera del país se ha visto reflejada en las estadísticas del Instituto Nacional de Estadísticas (INE). Data que recientemente fue tomada en cuenta por el Consejo Nacional Electoral (CNE) para plantear ajustes en las circunscripciones electorales, basándose en lo establecido en el artículo 63 de la Ley Orgánica de Procesos Electorales (Lopre), que establece el uso de índices poblacionales.

Esta realidad tampoco pasa desapercibida para las alcaldías. Solo el primer trimestre de este año, la jurisdicción de El Hatillo ha emitido 2.650 solvencias de inmuebles, un requisito que otorga al contribuyente para certificar que no está en mora con el impuesto sobre Inmuebles Urbanos y que además permite vender y negociar viviendas. Durante todo 2014 el Servicio Autónomo de Administración Tributaria de la alcaldía de El Hatillo emitió 6.606 solvencias, lo que podría ser un indicador de la migración de familias.

En torno al fenómeno, la directora de Transporte y Vialidad de Baruta, Lismar Ramos, precisa que el año pasado su despacho otorgó 854 permisos de mudanzas para trasladar mobiliarios a otros municipios; aunque manifestó desconocer con exactitud los destinos de las familias que deciden vender sus propiedades.

Durante el primer trimestre del año, la dirección ha procesado 195 permisos, 13 más con respecto al mismo período de 2014. La cifra aportada se trata de un subregistro, pues no todos deciden formalizar el trámite ante este organismo.

En El Hatillo, los permisos otorgados para mudanzas rondan los 100 en lo que va de año, de acuerdo con información aportada por la Coordinación de Vialidad y Transporte.

Entre los problemas principales de la población, que pudieran justificar su éxodo, la "Encuesta Sobre Condiciones de Vida Venezuela 2014" realizada por las universidades Simón Bolívar, Central de Venezuela y Católica Andrés Bello, revela que a 80% de la población no le alcanza el dinero para comprar comida.

El estudio divulgado esta semana asegura que 51% de los habitantes no tiene acceso a servicios locales de salud, lo que equivale a más de 15 millones 266 mil personas. Mientras 73% vive sin capacidad de ahorro, lo cual significa que el país hay más de 22 millones de venezolanos con dificultades presupuestarias.

Menos vecinos

Enrique Cárdenas, presidente de la Asociación de Residentes de las Urbanizaciones de Altamira y La Castellana, afirma que en los últimos tres años las cuentas inactivas de la asociación han crecido 13%, lo que, a su juicio, sugiere tres cosas: que los vecinos se han ido del país; que han perdido el interés por los asuntos vecinales o que tienen problemas económicos y no pueden pagar la cuota por la membresía. "De 1500 miembros que cancelaban ahora lo hacen 1300", precisa e indica que en un trimestre pueden emitir hasta 500 cartas de residencia, un documento indispensable para realizar trámites en embajadas o apostillar documentos en la Cancillería de la República.

José Antonio García, presidente de la Asociación de vecinos de Terrazas del Ávila, indicó que, desde 2013, 52 familias se han marchado de la urbanización a otros países, de las cuales 32 emigraron para España y 20 para Estados Unidos.

Relató que en los primeros cuatro meses de este año 11 jóvenes profesionales han emigrado en grupo a países latinoamericanos para asumir presuntas oportunidades de trabajo que permitan su desarrollo.

La conducta hostil de los nuevos habitantes, en muchos casos crea disgusto a los residentes, lo cual genera confrontación y conflictos vecinales. "Ello va en contra de las normas de convivencia de la urbanización", afirma. José Echezuría, líder vecinal de Santa Mónica, asegura que muchos propietarios han contraído grandes deudas en la residencias por dejar sus inmuebles abandonados. "Tenemos problemas para cuadrar las cuentas del edificio. De 24 familias que residen en el inmueble Canta Claro, cinco están en mora y tres se marcharon ", dice. Aunque no existe un registro oficial sobre la cantidad de venezolanos que han dejado el país, la fuga de talento humano, el vacío de contribuyentes y el cierre de empresas son algunas de las consecuencias desencadenadas por el fenómeno.

El subdirector de las Rentas Municipales de Chacao, Carlos Raúl González, sostuvo que el año pasado hubo una disminución de los impuestos aportados por las aerolíneas y las empresas concesionarias en el municipio, pues algunas de ellas se que se marcharon de la localidad.

Tres ciudades inteligentes

Actualmente, en el mundo se están construyendo tres ciudades inteligentes en las que el uso de la tecnología está presente desde su misma concepción. Se trata del Distrito Internacional de Negocios Songdo (SIBD), en Corea del Sur; la Ciudad de Masdar, en Adu Dhabi, Emiratos Árabes Unidos; y PlanIT Valley, en Portugal.

En Corea del Sur, el proyecto de construir la ciudad de Nueva Songdo nació en 2001. Según publicó el diario Clarín, originalmente no había espacio disponible para su emplazamiento y fue necesario ganarle terreno al Mar Amarillo para proyectar los 53 km2 que ocupará esta urbe de cerca de 40 mil millones de dólares que se espera sea inaugurada este año, con una capacidad para albergar a 500 mil personas. Al menos así lo pensó el estudio Kohn Pedersen Fox cuando realizó el plan maestro.

La Nueva Songdo tendrá algunas características particulares. El acceso a los lugares se hará con control biométrico de los habitantes. Las casas, oficinas y otros edificios estarán conectados a través de un sistema de videoconferencia llamado “telepresencia”. El servicio de correos y encomiendas estará automatizado. La basura será recolectada por un sistema subterráneo desde las casas y enviada a una planta procesadora sustentable. Sensores ubicados en distintas partes de la ciudad monitorearán la temperatura, uso de energía y flujo de tráfico. Como medio de transporte, se incentivará el uso de la bicicleta y la caminata. Además, la publicidad en la vía pública se irá adaptando en tiempo real sobre la base de los cambios en la composición demográfica de la audiencia.

La segunda es Masdar, ubicada en los Emiratos Árabes Unidos. Fue concebida como un sitio ecológico y con un sistema de energía eólica que mantendrá fresca la temperatura de la ciudad. Con un costo estimado de 20 mil millones de dólares, Masdar está siendo construida para 40 mil habitantes, pero estará preparada para recibir a 50 mil personas más que se estima llegarán cada día a trabajar ahí. Ninguna de ellas necesitará automóvil, ya que el proyecto incluye un sistema de transporte absolutamente eléctrico que recorrerá toda la ciudad.

La tercera “ciudad inteligente” está en Portugal. Se llama Plan IT Valley, fue diseñada por la compañía suiza Living PlanIT y con un costo estimado de 19 mil millones de dólares. Tendrá cerca de 100 millones de sensores que enviarán información en tiempo real a un Sistema Operativo Urbano patentado y diseñado para mantener todo lo más eficiente posible. Podrá albergar a 225 mil habitantes, será capaz de regular el uso de la energía, los controles de acceso a los lugares, el ocio y el entretenimiento. El aire acondicionado se apagará cuando la habitación está vacía, habrá alertas a los bomberos en caso de emergencia y los autos ubicarán los espacios disponibles para estacionar.

Qué son las Ciudades Inteligentes

Según el mismo diario, el Consejo de Ciudades Inteligentes considera ciudad inteligente a aquella donde la tecnología está incorporada de manera extensiva dentro de todas las redes de infraestructura de la ciudad, por lo general con la intención de lograr un funcionamiento más eficiente y sustentable. Así pueden aparecer, entre otras cosas, centrales de monitoreo de tránsito que buscan evitar embotellamientos, autos eléctricos que se recargan en estaciones completamente automatizadas o incorporación de paneles solares para generar energía limpia.